Bagaimana Warga Negara Asing (WNA) memiliki Hak atas Tanah di Indonesia? Pertanyaan mengenai kepemilikan tanah oleh Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia sering kali menjadi perbincangan menarik, terutama di tengah pesatnya perkembangan ekonomi dan properti. Banyak WNA yang tertarik untuk berinvestasi atau menetap di Indonesia, namun status hukum kepemilikan tanah oleh WNA diatur secara ketat oleh pemerintah. Lalu, apa saja hak yang dapat dimiliki oleh WNA terhadap tanah di Indonesia?
Definisi Hak Atas Tanah
Hak Atas Tanah adalah suatu hak untuk menguasai tanah oleh negara yang diberikan kepada seseorang, sekelompok orang, maupun kepada badan hukum baik Warga Negara Indonesia (WNI) maupun Warga Negara Asing (WNA). Pemegang hak atas tanah diberikan wewenang untuk menggunakan tanah atau mengambil manfaat dari tanah yang dimilik. Negara berwenang untuk menentukan hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan/atau diberikan kepada perseorangan dan badan hukum yang memenuhi persyaratan yang ditentukan.
Kewenangan tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut sebagai UUPA) yang menyatakan bahwa: Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.”
Apa Hak Atas Tanah Warga Negara Asing (WNA) di Indonesia?
Secara umum, hak atas tanah yang diberikan kepada WNA lebih terbatas dibandingkan dengan WNI. Berdasarkan Pasal 21 ayat (3) UUPA dan beberapa regulasi tambahan, berikut ini adalah hak-hak tanah yang dapat dimiliki oleh WNA:
- Hak Pakai
Hak Pakai adalah jenis hak atas tanah yang memungkinkan WNA untuk menggunakan tanah untuk tujuan tertentu dalam periode waktu tertentu. Hak Pakai dapat diberikan untuk jangka waktu hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun atau diperbaharui untuk 30 tahun berikutnya. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa Hak Pakai untuk WNA bisa digunakan untuk hunian atau tujuan komersial, tetapi terdapat ketentuan luas dan nilai minimum properti yang harus dipatuhi.
- Hak Sewa
Hak Sewa memberikan hak bagi WNA untuk menyewa tanah dan bangunan tanpa adanya kepemilikan langsung. Hak Sewa ini berlaku selama periode sewa yang disepakati, dan sifatnya lebih fleksibel serta lebih sederhana dibandingkan dengan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB). Hal ini banyak dimanfaatkan oleh WNA yang ingin menetap sementara atau berinvestasi tanpa harus memiliki properti tersebut secara langsung.
- Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)
WNA juga diperbolehkan memiliki satuan rumah susun atau apartemen, tetapi haknya terbatas hanya pada unitnya, bukan tanah di bawahnya. Menurut Pasal 144 UU Cipta Kerja, WNA dapat memiliki apartemen atau satuan rumah susun dengan syarat bahwa properti tersebut terletak di area yang telah ditetapkan pemerintah untuk kepemilikan asing. Hak ini juga memiliki batasan nilai properti minimal yang disyaratkan.
- Hak Guna Bangunan (HGB)
Dalam beberapa kasus, WNA dapat mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya dengan menggunakan Hak Guna Bangunan. HGB memungkinkan WNA atau badan hukum asing untuk membangun di atas tanah dengan jangka waktu hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga total 80 tahun. HGB biasanya diberikan kepada badan usaha yang dimiliki oleh WNA atau badan hukum asing yang telah memiliki izin Penanaman Modal Asing (PMA) di Indonesia.
Batasan Hukum Warga Negara Asing (WNA) memiliki Hak Atas Tanah di Indonesia
Meskipun WNA diberikan beberapa alternatif hak, mereka tetap tidak dapat memiliki tanah dengan hak milik penuh. Pasal 21 ayat (3) UUPA menegaskan bahwa WNA yang memperoleh hak milik melalui warisan atau percampuran harta karena perkawinan wajib melepaskan hak tersebut dalam waktu satu tahun, atau hak tersebut akan jatuh kepada negara. Pasal 26 ayat (2) juga menyatakan bahwa transaksi yang bertujuan mengalihkan hak milik tanah kepada WNA akan batal demi hukum dan tanah tersebut otomatis menjadi milik negara.
Selain itu, terdapat peraturan tambahan yang mengatur luas dan nilai minimum properti yang bisa dimiliki oleh WNA. Hal ini bertujuan untuk melindungi ketersediaan dan akses tanah bagi WNI serta menjaga kestabilan sosial dan ekonomi. Pemerintah juga memiliki ketentuan agar properti yang dimiliki WNA tidak digunakan untuk tujuan yang bertentangan dengan hukum atau kepentingan nasional.
Kenapa WNA Tidak Diberikan Hak Milik?
Pembatasan kepemilikan hak milik oleh WNA di Indonesia didasarkan pada perlindungan terhadap sumber daya tanah sebagai aset yang terbatas. Negara berupaya memastikan bahwa tanah Indonesia tetap dimiliki oleh WNI, untuk menjaga kestabilan ekonomi dan sosial, serta untuk mencegah spekulasi harga tanah yang berlebihan yang dapat menyulitkan WNI untuk memiliki properti.
Kesimpulan
Secara hukum, WNA di Indonesia hanya memiliki hak atas tanah dalam bentuk hak pakai, hak sewa, atau hak milik terbatas atas satuan rumah susun. Untuk itu, bagi WNA yang tertarik untuk memiliki properti di Indonesia, penting untuk memahami ketentuan yang berlaku agar tidak melanggar hukum. Pembatasan ini merupakan langkah pemerintah untuk menjaga stabilitas dan memastikan bahwa tanah Indonesia tetap menjadi milik WNI, sekaligus memberi kesempatan bagi investasi asing yang sehat dan berkelanjutan.
Sebagai negara berkembang, Indonesia dihadapkan pada tantangan antara membuka peluang investasi asing dan melindungi kepemilikan tanah. Dengan semakin tingginya minat investasi asing di sektor properti, pemerintah diharapkan dapat terus mengevaluasi regulasi yang ada untuk menyeimbangkan kepentingan nasional dan keterbukaan terhadap investasi asing. Beberapa pihak mendorong adanya revisi terhadap regulasi pertanahan bagi WNA agar mampu mendorong perkembangan sektor properti tanpa merugikan kepentingan WNI.
Kunjungi Social Media Kami:
Instagram : temanhukum.id
Tiktok : @temanhukum25
Baca Artikel lainnya disini
